A foglaló és az előleg két különböző pénzügyi eszköz, amelyeket gyakran használnak ingatlanvásárlás során, de jogi értelemben eltérő jelentéssel bírnak. A foglaló egyfajta biztosíték, amelyet a vevő a szerződéskötéskor ad át az eladónak. Ennek célja, hogy kifejezze a vevő komoly szándékát az ingatlan megvásárlására.
A foglaló mértéke általában a vételár egy bizonyos százaléka, és ha a vevő nem teljesíti a szerződést, a foglaló elveszik. Ezzel szemben az előleg egy olyan összeg, amelyet a vevő a vételár részleteként fizet, és amelyet a végső vételárba beszámítanak. Az előleg visszajár, ha a szerződés nem jön létre, kivéve, ha a vevő hibájából történik.
A jogi különbség is jelentős: míg a foglaló esetén a vevő kockázatot vállal, hiszen ha nem teljesíti a szerződést, akkor elveszíti a foglalót, addig az előleg esetében a vevő védettebb helyzetben van. Az előleg visszafizetése általában nem jár szankcióval, ha a szerződés nem jön létre. Ezen kívül a foglaló jogi következményekkel járhat, mivel az eladó jogosult lehet arra, hogy a foglalót megtartsa, ha a vevő nem teljesíti a kötelezettségeit.
Az előleg viszont inkább egyfajta előfinanszírozásnak tekinthető, amely segíti az eladót abban, hogy biztosítva legyen a vevő komoly szándéka iránt.
Milyen esetekben kérhető foglaló vagy előleg lakásvásárlásnál?
Lakásvásárlás során a foglaló és az előleg kérésének esetei eltérőek lehetnek. A foglalót általában akkor kérik, amikor az eladó szeretné biztosítani magát a vevő komoly szándéka iránt. Ez különösen fontos lehet olyan piaci környezetben, ahol nagy a kereslet az ingatlanok iránt, és az eladó szeretné elkerülni, hogy több érdeklődő is megjelenjen ugyanarra az ingatlanra.
A foglaló tehát egyfajta garancia arra, hogy a vevő nem áll el hirtelen a vásárlástól. Az eladó számára ez egyfajta biztosítékot jelent, hogy ha a vevő meggondolja magát, akkor az eladó nem marad hoppon. Az előleg kérésére általában akkor kerül sor, amikor az eladó már biztos abban, hogy a vevő képes lesz teljesíteni a vásárlást.
Az előleg mértéke általában alacsonyabb, mint a foglalóé, és célja inkább az ingatlan iránti komoly érdeklődés kifejezése. Az előleg kérése gyakori lehet olyan esetekben is, amikor az ingatlan állapota vagy jogi helyzete bonyolultabb, és az eladó szeretné biztosítani magát arra az esetre, ha a vevő meggondolja magát. Az előleg tehát inkább egyfajta bizalomkeltő eszköz, amely segíti az üzlet lebonyolítását.
Milyen jogok és kötelezettségek járnak a foglalóval és az előleggel kapcsolatban?
A foglalóval kapcsolatos jogok és kötelezettségek elsősorban a vevő és az eladó közötti megállapodáson alapulnak. A vevő jogai közé tartozik, hogy amennyiben az eladó nem teljesíti a szerződést, akkor jogosult lehet a foglaló visszaigénylésére vagy annak duplájára. Ez azt jelenti, hogy ha az eladó hibájából nem jön létre az üzlet, akkor a vevő kártérítést kérhet.
Ugyanakkor a vevő kötelezettsége is van: ha ő maga áll el a vásárlástól, akkor elveszíti a foglalót. Az eladó tehát ezzel biztosítja magát arra az esetre, ha a vevő nem tartja be ígéretét. Az előleg esetében más jogi keretek érvényesülnek.
A vevő jogai közé tartozik, hogy amennyiben az eladó nem teljesíti a szerződést, akkor jogosult az előleg visszafizetésére. Az eladó kötelezettsége pedig az, hogy amennyiben nem tudja teljesíteni az üzletet, akkor vissza kell adnia az előleget. Az előleg tehát egyfajta védelmet nyújt a vevő számára, hiszen ha bármilyen okból nem jön létre az üzlet, akkor nem veszít el pénzt.
Az eladó viszont köteles tájékoztatni a vevőt minden olyan körülményről, amely befolyásolhatja az üzlet létrejöttét.
Milyen összegű foglalót vagy előleget szoktak kérni a lakásvásárlásnál?
A lakásvásárlás során alkalmazott foglaló és előleg mértéke változó lehet, de általában van néhány irányadó szabály.
Ez azt jelenti, hogy ha egy ingatlan vételára 30 millió forint, akkor a foglaló összege 1,5-3 millió forint között alakulhat.
Az eladók gyakran magasabb foglalót kérnek olyan ingatlanok esetében, amelyek iránt nagyobb kereslet mutatkozik. A magasabb foglaló mértéke azt is jelzi, hogy az eladó komoly érdeklődést vár el a vevőtől. Az előleg mértéke általában alacsonyabb, mint a foglalóé; jellemzően 1-5% között mozoghat.
Az előleg célja inkább az ingatlan iránti komoly érdeklődés kifejezése és biztosítása. Például egy 30 millió forintos ingatlan esetében az előleg összege 300 ezer forinttól 1,5 millió forintig terjedhet. Az előleg mértékének meghatározása során fontos figyelembe venni az ingatlan állapotát és piaci helyzetét is.
Milyen formában lehet megfizetni a foglalót vagy az előleget?
A foglaló és az előleg megfizetésének formája szintén változó lehet, de általában készpénzes vagy banki átutalásos megoldások terjedtek el. A készpénzes kifizetés gyors és egyszerű módja lehet a tranzakciónak; azonban fontos megjegyezni, hogy készpénzes tranzakciók esetén mindig célszerű írásos nyugtát kérni. Ez biztosítja mindkét fél számára a tranzakció hitelesítését és nyomon követhetőségét.
A banki átutalás egy másik népszerű módszer, amely biztonságosabbnak számít. Az átutalás során mindkét fél számára nyilvánvaló nyoma marad a tranzakciónak, ami segíthet elkerülni későbbi vitákat. Fontos azonban ügyelni arra is, hogy az átutalás időben megtörténjen; ha például egy határidőhöz kötött ajánlatról van szó, akkor érdemes előre egyeztetni az átutalás időpontját.
Mit tehetünk, ha valamilyen okból le kell mondani a foglalót vagy az előleget?
Ha valamilyen okból le kell mondani a foglalóról vagy az előlegről, fontos tisztában lenni azokkal a jogi következményekkel, amelyek ezzel járhatnak. A foglaló esetében amennyiben a vevő áll el a vásárlástól saját hibájából, akkor elveszíti azt. Ha azonban az eladó nem tudja teljesíteni a szerződést – például jogi problémák miatt –, akkor a vevő jogosult lehet arra, hogy visszakapja a foglalót vagy annak dupláját követelje.
Az előleg esetében más helyzet áll fenn: ha a vevő úgy dönt, hogy lemondja az üzletet, akkor jogosult arra, hogy visszakapja az előleget. Azonban fontos figyelembe venni azt is, hogy bizonyos körülmények között – például ha már aláírták a szerződést – lehetnek olyan kötelezettségek is, amelyek miatt nem minden esetben jár automatikusan vissza az összeg. Ilyen esetekben célszerű jogi tanácsot kérni annak érdekében, hogy tisztában legyünk jogaikkal és kötelezettségeinkkel.
Milyen dokumentumokat kell kiállítani a foglaló vagy az előleg fizetésekor?
A foglaló vagy előleg fizetésekor fontos dokumentumokat kiállítani annak érdekében, hogy mindkét fél jogai védve legyenek. A legfontosabb dokumentum általában egy írásos megállapodás vagy szerződésmódosítás, amely tartalmazza a tranzakció részleteit: az ingatlan pontos címét, vételárat és azt az összeget is, amelyet foglalóként vagy előlegként fizettek be. Ezen kívül célszerű rögzíteni azt is, hogy milyen feltételek mellett történik meg az összeg visszafizetése.
A nyugta tartalmazza a kifizetés dátumát és összegét is. Ha banki átutalással történt a kifizetés, akkor érdemes megőrizni az átutalási bizonylatot is mint bizonyítékot arra vonatkozóan, hogy a tranzakció megtörtént.
Milyen jogorvoslati lehetőségek állnak rendelkezésre, ha probléma merül fel a foglaló vagy az előleg kapcsán?
Ha probléma merül fel a foglalóval vagy az előleggel kapcsolatban – például ha egyik fél nem teljesíti kötelezettségeit –, több jogorvoslati lehetőség is rendelkezésre állhat. Az első lépés általában egy tárgyalás kezdeményezése lehet; érdemes megpróbálni békés úton rendezni a vitát. A felek közötti kommunikáció kulcsfontosságú lehet abban, hogy megoldást találjanak.
Amennyiben ez nem vezet eredményre, jogi lépések is fontolóra vehetők. A felek bírósághoz fordulhatnak kártérítésért vagy szerződéses kötelezettségeik érvényesítéséért. Fontos azonban figyelembe venni azt is, hogy ezek a folyamatok időigényesek és költségesek lehetnek; ezért célszerű jogi tanácsadást kérni még mielőtt bármilyen lépést tennénk.
A jogi képviselet segíthet abban is, hogy tisztában legyünk jogaikkal és kötelezettségeinkkel egy adott helyzetben.